上海的豪宅不再出售。万科高富里率先开创了上海豪宅“看似”不被清算的先例。此后，市场上很多新房、豪宅开始通过中介分销、推介，寻找客户。最近的一件事，清晰地反映了大家对豪宅市场从繁荣到衰落的期待：几乎所有地产博主都在预测徐汇滨江东安地王、安澜上海首套会卖多少钱。 20%、30%、50%、60%……有不同的数字，但一般没有人相信这个项目可以在第一次启动时就清算。预期变化的背后，其实是现实意义上的市场环境的变化：上海豪宅长期难售；恐怕下次会更难。最近看到很多外媒还在介绍上海的奢侈品市场：N无需担心在上海出售豪宅。上海豪宅成交量与全国其他城市持平：据中国指数研究院统计，截至12月15日，上海已售出总价超过4000万元的住宅约1300套，价值超过800亿元；如果以3000万元为统计口径，交易笔数约为1900笔，总价值超过1000亿元。数据很真实，但也给人一种错觉，以为上海只要推出豪宅，就会有无数有钱人等着抢占。但事情真的是这样吗？答案肯定是否定的——上海的豪宅，无论是新房还是二手房，真的开始卖不动了。事实上，自去年下半年以来，新房和豪宅领域就进入了螺旋式下降的周期：上海的豪宅从去年下半年就开始上涨，价格也逐渐追上了二手房，甚至变得比二手房还贵，很多新房和豪宅实在是没办法晒到阳光。当然，还有一个“不能说的秘密”：出于一些营销和面子的考虑，一些开发商肯定会给项目发一张“感谢业主厚爱”的海报——然后，各种“包租”、“客户退房”、“一手转让”、“开发商直签”的房源就在市场上流传。各种挂牌看似神秘，但确实没有销量。今年之后，随着市场持续下滑，新建豪宅进入了第二阶段的螺旋式下降：一些总价30-6000万的项目，整个项目要想像样完成是不现实的，策略一直是维持“首开”。宁》：通过拉动更长的客户积累时间，让单元等开工成为可能，营造项目热销的景象；如果第二次开盘还能积累足够的客户，则继续维持第一次开盘工作，直到最后没有更多客户，然后开始布局。既然今天点名的项目都会报道，我就不提项目了，大家就可以坐以待毙了。最近已经基本可以看出，豪宅已经进入了螺旋式下降的最后阶段，因为市场共识已经成立：无论开盘多么初期，分销和推广都得稍后推出，否则如果其他项目开通分销渠道而我不开通的话，我以后可能就很难卖掉了，所以大家对安澜上海开盘的期望并不高，至于项目本身，大家都知道上海的新建豪宅很快就会进入最困难的时期。出售。当然，安澜上海的初期融资非常好，而且项目本身是可以建设的——但这并不影响本文对市场大势的判断。 事实上，二手豪宅早已进入寒冬。早在半年前，我就写过一篇数据分析文章，标题很直白：数据显示：上海豪宅将持续下跌。 （8月）文章的主体部分说得很清楚：上海二手豪宅的挂牌率非常高，普遍高于1.5%-2.5%的挂牌率。挂牌率是社区销售的房屋总数除以单元总数。例如，某小区有300套住房，挂牌30套，那么挂牌率为10%。大家其实可以算一下自己社区的数据：在大多数正常社区，挂牌价通常是2%-3%，而在条件不好、抛售压力大的地区，可能是3%-4%。但列表中现在上海二手豪宅的G率非常高，大部分在3%以上，很多在7%到10%之间。几个月过去了，最近拿到最新数据（社区部分），情况并没有太大好转：市场情况和我当时在文章中预测的一样：高价房业主心态很好，不想降价，但只要想成交，就会降价很多：最近价格是飞利000，卖00元。九路皋区的房子售价15万元。最好的证明就是外滩一号院成交价超5000万元（较高峰期下跌2000万+），中粮海景一号高区成交价6000万元+（单价较最高价低3000万元）。沉重的销售压力在某种程度上类似于新房解禁：如果是正常稳定的交易离子市场，你的真正价值可能是每平方米20万元；但在高销量情况下，您的交易价格将再降低10%-30%，低于该价格将无法完成交易。房子卖不出去，价格也很难谈。关于销售策略的简单咨询。二手市场的崩溃实际上是新房、豪宅难卖的一大原因：过去，人们抢购新房、豪宅的主要动力来源是购买新房、豪宅的确定性和高回报率。比如黄浦绿城外滩兰亭入市时，单价仅为14万。彼时，董家渡第二新豪宅外滩一号、绿城黄浦湾二期、三期的售价普遍在20万+，甚至一些江景豪宅都在30万+。对于豪宅卖家来说，每个有钱人都是什么其次是保值和升值，很少有人试图让价值翻倍。周边卖20万以上，我却卖14万、15万；买200平米的房子我就能赚1000万。相比于做生意、投资项目的风险，当时在上海买一套新房确实是收入有保障。然而近两年，新房价格逐渐上涨，二手豪宅价格持续下降。目前的情况是，新房的价格与出售的二手房相同甚至更贵（这还不考虑购买新房后持有的成本）。展望明年，高挂牌率将抵消二手豪宅的下降。在这种情况下，大量资金可能不愿意流入上海奢侈品市场。毕竟下次发货还是有门槛的。我如果这套新房卖了，但一旦交付，还不如隔壁便宜的二手豪宅——而且，肯定会赔钱。当然，本质上，新房和二手豪宅难卖的原因是一样的：经过近两年新房和豪宅的大量供应，上海豪宅的购买力已经耗尽。到2024年，上海将提供2606套售价3000万以上的豪宅，相比每年约900套的供应量，直接增长2.5倍以上。截至今年9月，已供货1777套，预计全年将突破2000套。事实上，本轮新房、豪宅的大规模供应将于2023年底开始（前滩百合园、前滩绿头一号）。从2023年底至今的整整两年时间里，已交付近5000套总价超过3000万的豪宅，这是大致相当于前五年的总和。如果算上总价2000w-3000w的小豪华公寓或者高端中产社区，上海积累的豪宅购买力一下子就被抹掉了。从实际购房者构成中，我们也可以明显看出豪宅购买力的不足：在新购房者名单中，上海本地人的比例大幅下降。到 2024 年初，新房和豪华房产的数量刚刚出现爆炸式增长。中海顺昌九里、滨江凯旋门、外滩一号院三处房源的认购比例中，上海本地310的比例也达到了50%以上。今年年初，当地人仅占20%-30%，大幅下降。事实上，这也反映出上海豪华车的购买者数量几近枯竭：在豪宅热销的第一阶段，310中的n应该是最高的——上海2500万人口中，上海本地人占大多数，有更换和改进的需要；在之前的积分竞争时代，当地人是有优势的，所以早期，当地人是买房的主力。在本地人消费了很大一部分购买力的同时，楼市进入了低积分甚至无积分的第二阶段：主要购房者变成了没有那么高积分但已经有资格在上海买房的富人。也是今年豪宅购房的主力军。现在已经进入第三阶段了，连这些有资格买房的富人的购买力都快卖光了。未来要想保持豪宅的高销量，恐怕唯一的办法就是有针对性地放宽豪宅限购，吸引最高购买力的想买房者。在上海有房子，但没有资格在全国范围内买房。当然，豪宅市场降温其实并不是坏事——因为这意味着上海楼市距离彻底止跌企稳还只是最后一步。上海在今年下半年真正开始了下滑的过程： 1、临近年底的两个月，该市挂牌率大幅下滑，成交迅速回升。尤其是郊区急需的板块交易不断涌现，有购买力的部分开始进入市场。 2、此前虚增的中产阶层三居室、改善房供应量在本轮补跌中已基本完成回调，稳定成交开始显现。可以说，市场正在走向新房与二手房并存的全面健康市场。奥唯一没有调整到位的是上海的豪宅市场。价格仍未完成向下修正。现在我们已经进入了市场的转折点。豪宅开始调整，市场进入全面筑底周期。而且，市场危机往往也意味着机遇： 1、上海的豪宅迟早会达到世界第一梯队的水平，价格还有上涨空间； 2、上海的黄金地段、黄金地段、黄金资源有限，部分豪宅的缺乏是无法替代的。因此，当前的调整期，创造了很多因价格超卖而低价购买豪宅的机会。篇幅有限，感兴趣的朋友可以联系我们了解如何查看超卖优质资产。
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